収益還元法

収益還元法とは・・・

不動産の運用から得られるインカム収入は不動産の値下がり率ほどは低下しにくいため、売却益ではなくテナント料や家賃収入を不動産の評価基準とする傾向があらわれており、採算性の判定方法に変化が出てきています。日本では土地と建物を別個の不動産として扱いますが、「敷地と建物」を一体と考え、そこから発生する一定収入を評価の基準とする「収益還元」による考え方が重要となってきています。

テナント料や家賃は当事者同士で条件を設定しているためインカムゲインは比較的安定的で、かつ予想可能な収益となりますが、キャピタルゲインは社会情勢に大きく左右されやすく、さらに本来の特性として不動産は個別性が強く、同じ敷地面積であっても立地や周辺環境、利用方法によって評価額は大きく異なってくるため、中長期的な売値を予想することは困難といえます。

インカムとキャピタルゲインは、どちらも重要視しなければ、より適正な収益予想はできません。平成14年に12年ぶりに不動産鑑定評価基準が見直され、収益還元法のなかにＤＣＦ法が導入されました。

ＤＣＦとはディスカウント・キャッシュフローの略で、不動産投資による収支（キャッシュフロー）を現在価値に割り引いて（ディスカウント）収益性を判断する考え方のことをいいます。この場合の収支は、テナント料や家賃収入から必要経費（減価償却費は除く）を差引いた純収益と、一定保有後に売却する際の予想額から算出する純売却益（必要経費控除後の金額）の合計で、インカムだけでもキャピタルだけでもありません。
「現在価格に割り引く」という考え方は、物価や需給関係によってモノの価格は変動しますが、不動産投資はある程度長期間にわたることが多いため時間の経過を考慮して収益計算する必要があることを前提に、同じ賃料100万円でも投資1年目と5年目では現金の価値が異なるという考え方に基づいています。