http://www.amexpj.com/cms/assets/ 福岡の新築マンション "アメックス マンション" のブログ ja Copyright 2009 Fri, 28 Mar 2008 19:48:56 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://www.rssboard.org/rss-specification
不動産投資は、賃料収入でインカムゲインを確保しつつ、物件によっては、売却時にキャピタルゲインを得ることもできます。　最悪でも0にはならないのでミドルリスクミドルリターンと言えます。



■不動産投資のメリット

全額現金で購入すれば、入居者を確保できた月から一定の収入が入ってきます。ローンを利用したとしても、ローン返済額は家賃収入でほとんどが相殺されて、わずかな持ち出しで済むケースがほとんどです。頭金を多くすれば、持ち出しなしで所有することも可能です。もちろん、完済後は安定的に賃料収入を確保できます。税金や管理費などの支出はありますが、それでも賃料のかなりの部分を手にすることができます。

かつてはキャピタルゲイン（値上がり益）を期待して購入する人が大半でしたが、最近ではこの安定的な賃料収入（インカムゲイン）の確保に主眼を置いている人がほとんどのようです。特に、不安がささやかれる公的年金を補う私的年金として位置付ける人が多いようです。

例えばローンを利用してマンションを購入すると、通常は団体信用生命保険に加入することになります。ですから、購入後に万一名義人が亡くなったとしても、その時点のローン残高相当額の保険金が下りて、ローン残高はゼロになります。ですから、家族にはローン支払いがなく、賃料収入を得られる賃貸マンションが残ります。賃貸用マンションの購入は、生命保険の役割も果たしてくれるのです。

しかも、ほとんどの場合、保険料は金利に含まれているので、別途負担の必要はありません。いってみればタダでローン残高相当の保険に加入するのと同じことになります。加入に当たって医師の診断を受ける必要がないのもメリットといえるでしょう。

また、贈与や相続の場合、債券や株式は時価で評価されますが、不動産は路線価で評価されます。不動産の場合は、時価の６割程度の評価になり、さらに、賃貸用不動産は借家権割合を差し引くことができます。結果的に時価の４割から５割程度で贈与や相続が可能で、税負担を軽くすることができるのです。

自分の子どもが遠方の大学などに進学するときにその下宿用としてマンションを購入し、卒業後は賃貸で運用する、また、自営業の人が、当初は仕事場として利用するために購入し、リタイア後には賃貸で運用するなど、事情に合わせて利用方法を変えることができるのも不動産の魅力のひとつです。



■不動産投資のリスク

最大のリスクは何といっても空室のリスクです。　全額現金で購入していても、空室になれば、管理費等の経費が手出しになります。　

ワンルームなどの単身者向けの賃貸住宅は比較的退去のサイクルが短いので、数年で退去者が出るのは仕方のないこと思われます。　逆に、ファミリータイプの物件はサイクルが長いと言えますので一考です。大切なことは、退去者が出ても、すぐに次の入居者を確保できる物件を選択しておくということです。
　
特に、立地がポイントです。駅に近いなどの利便性、ブランド的な地域、学校区や住環境が良いなど希少性の高い地域は人気があり誰もがすみつづけたいと思うものです。
そういったエリアで尚且つ、建物の構造、設備、仕様さらに管理が充実した物件を選択することで、空室リスクを抑えることができるといえます。

賃貸住宅の管理は通常、専門の会社に委託します。アーム・レポの場合は賃貸管理専門部署を設置しておりますので、安心してお任せいただけます。

]]> http://www.amexpj.com/cms/assets/2008/03/28/post_2.html http://www.amexpj.com/cms/assets/2008/03/28/post_2.html 投資のメリット・デメリット マンションの資産運用に関する記事です。 Fri, 28 Mar 2008 19:48:56 +0900
不動産の運用から得られるインカム収入は不動産の値下がり率ほどは低下しにくいため、売却益ではなくテナント料や家賃収入を不動産の評価基準とする傾向があらわれており、採算性の判定方法に変化が出てきています。日本では土地と建物を別個の不動産として扱いますが、「敷地と建物」を一体と考え、そこから発生する一定収入を評価の基準とする「収益還元」による考え方が重要となってきています。

テナント料や家賃は当事者同士で条件を設定しているためインカムゲインは比較的安定的で、かつ予想可能な収益となりますが、キャピタルゲインは社会情勢に大きく左右されやすく、さらに本来の特性として不動産は個別性が強く、同じ敷地面積であっても立地や周辺環境、利用方法によって評価額は大きく異なってくるため、中長期的な売値を予想することは困難といえます。

インカムとキャピタルゲインは、どちらも重要視しなければ、より適正な収益予想はできません。平成14年に12年ぶりに不動産鑑定評価基準が見直され、収益還元法のなかにＤＣＦ法が導入されました。

ＤＣＦとはディスカウント・キャッシュフローの略で、不動産投資による収支（キャッシュフロー）を現在価値に割り引いて（ディスカウント）収益性を判断する考え方のことをいいます。この場合の収支は、テナント料や家賃収入から必要経費（減価償却費は除く）を差引いた純収益と、一定保有後に売却する際の予想額から算出する純売却益（必要経費控除後の金額）の合計で、インカムだけでもキャピタルだけでもありません。
「現在価格に割り引く」という考え方は、物価や需給関係によってモノの価格は変動しますが、不動産投資はある程度長期間にわたることが多いため時間の経過を考慮して収益計算する必要があることを前提に、同じ賃料100万円でも投資1年目と5年目では現金の価値が異なるという考え方に基づいています。 ]]> http://www.amexpj.com/cms/assets/2008/03/28/post_1.html http://www.amexpj.com/cms/assets/2008/03/28/post_1.html 収益還元法 マンションの資産運用に関する記事です。 Fri, 28 Mar 2008 19:48:06 +0900
投資家や所有者からの依頼を受け、不動産の経営代行業務を行い、その不動産からの収益と不動産価値の最大化を図るものです。

不動産投資についても金融商品と同様、価格下落リスクや流動性リスクなどの綿密なリスクコントロールが必要になってきました。
これからの不動産投資には、「期待利益確保」や「適切な不動産評価による投資判断」
「市場価値維持の為の適切な管理」が重要と考え、弊社において適切なプロパティマネジメントを提供します。

プロパティマネジメントとは、従来の不動産管理より、積極的な姿勢で収益性と資産価値を向上する為、賃貸不動産経営のプロフェッショナルが、オーナー様へ様々な収益性向上の為のアイデアを提案し、実行していく業務をいいます。昨今、ＲＥＩＴ市場の拡大と共に、不動産の金融化が進み、プロパティマネジメント事業者による不動産経営の代行、すなわち所有と経営の分離を行なう事が不動産経営成功の常識となっています。この流れは、今や個人オーナー様でも無関係ではありません。

]]> http://www.amexpj.com/cms/assets/2008/03/28/post.html http://www.amexpj.com/cms/assets/2008/03/28/post.html プロパティマネジメント マンションの資産運用に関する記事です。 Fri, 28 Mar 2008 19:42:44 +0900